용인 신갈 양현마을 리모델링 사업성 분석

신갈 양현마을 리모델링 사업성 분석을 요청하신분이 있어 자료를 만들어 보았습니다.

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1. 아파트 개요

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- 주소 : 경기도 용인시 기흥구 산양로 17

- 세대수 : 776세대 (25평형 776세대)

- 준공일 : 2001년 5월 23일

- 용적률 : 187%, 건폐율 : 23%

- 용적률이 낮고 대지면적이 넓은편이라 추후 재건축도 고려해볼 수 있을 것 같으나, 신축에 대한 수요가 높다면 리모델링으로 검토해보는 것도 나쁘지 않을 것 같음. 2000년대 준공된 아파트로 외관 등 전체적인 컨디션도 좋음, 신갈역 도보 10분 내외, 초중고 도보 1분 내외, 인근 메인 상가거리도보 10분 내외로 실거주 만족도가 높을 것으로 예상

-> 단일평형 776세대의 단지라 추후 리모델링 진행시 소유주간 이해관계 조정등이 타단지에 비해 수월하고, 학교, 상권, 교통 등 입지도 좋음. 동간 거리가 넓고 주변 여유부지도 넓어 별동증축 공간도 충분히 확보될 것으로 판단됨

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2. 세대별 증축과 일반분양

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- 추가 증축 가능 세대수(기존 세대의 15%) : 116세대

- 기존 세대의 증축 가능 면적 : 85㎡ 미만의 경우 40% 증축

구분	전용면적	세대수	현재 총 전용면적	증축가능 면적 범위	증축 후 세대별 전용면적	증축 후 총 전용면적
83A	59.9㎡	388	23,241.2㎡	32,357.7㎡	74.9㎡	29,051.5㎡
84B	59.9㎡	388	23,241.2㎡	32,357.7㎡	74.9㎡	29,051.5㎡
합계	​	776	46,482.4㎡	65,075.4㎡	​	58,103㎡

- 기존 세대의 증축(세대별 25% 증축, 25평 -> 32평)을 감안하여도 6,972.4㎡(65,075.4㎡ - 58,103㎡)의 추가 면적 확보 가능, 전용 84㎡ 기준으로 일반 분양세대 83세대 확보 가능

* 기존 세대의 증축범위를 줄이거나, 일반분양 세대의 전용면적을 줄이면 일반분양 물량 최대 확보도 가능

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- 사진의 검은색 부분을 활용하여 별동증축 가능, 기존세대는 파란색 부분을 활용하여 앞뒤로 증축 가능

- 여유부지가 많아서 별동증축 및 기존세대 증축을 하여도 답답하지 않을 것 같음

- 수직증축을 진행하지 않아도 위에서 시뮬레이션한 83세대 일반분양 물량은 충분히 확보 가능

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- 현재 평면도(왼쪽 사진 참고)에서 리모델링 이후 예상 평면도(오른쪽 사진 참고)처럼 확장 가능

* 잠원 동아아파트 리모델링 평면도 참조

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3. 분담금과 예상 수익

- 서울 경기지역의 리모델링 단지 사례 참고하여 공사면적, 공사비, 사업비 추정하여 계산

- 리모델링 부담금 : 공사후 세대별 평가금액 - 권리가액(공사전 세대별 평가금액 * 비례율)

* 비례율 : [총 수입금액(공사 후 총평가금액 + 일반분양 총 수입액) - 총 사업비(총 공사면적 *(공사비+사업비)) ]/ 공사전 총 평가금액

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공사견적
토지면적	32,580.6㎡
용적률	187%
지상층연면적	60,925.7㎡
총공사면적 (평) *지상층연면적 x 2.15%(서울 경기지역 리모델링 단지 평균값)	62,253.9㎡ (18,864.8평)
평당 총사업비(공사비+사업비) *사업비 : 공사비의 15%	598 (520+78)
총사업비	1,128억

* 공사 후 예상가격은 양현마을 아파트 주변 최근에 지어진 신축이 없어 기흥역 주변 신축의 시세를 참고

* 주변 신축대비 시세가 낮지 않기 때문에 비례율이 높게 산정

* 그에 따라 세대별 추정 부담금도 1억 미만으로 향후 사업 추진시 부담이 없을 것으로 예상

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4. 개발호재

- GTX 용인역(구성역), 복합환승센터

http://www.enewstoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=1428520

GTX용인역 복합환승센터, 국토부 시범사업 우수역사 선정 - 이뉴스투데이

: 신갈역에서 한정거장(분당선)을 가면 구성역인데 이곳에 GTX용인역이 들어온다. GTX는 수도권 전역을 1시간이내로 움직일 수 있게 만드는 광역철도이다. 그만큼 교통이 아주 편리해진다. 또한 경부선, 영동선을 이용하는 광역버스, 고속버스들의 환승센터도 같이 만들어지면 교통 접근성은 지금과는 비교할 수 없을정도로 좋아진다.

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- 플랫폼시티

https://newsis.com/view/?id=NISX20210105_0001294666&cID=14001&pID=14000

'경기용인 플랫폼시티’ 도시개발구역 지정…본격추진

 

:2025년 완공을 목표로 양현마을 아파트와 인접한 곳에 대규모 개발(플랫폼시티)이 있다. 경제자족도시를 목표로 수도권 남부 신성장 거점도시를 만들겠다는 계획이다. 녹지와 상업시설, 주거단지, 업무시설 등이 대규모로 형성될 것이다. 인접한 양현마을의 경우 이 개발에 대한 직간접적인 수혜가 예상된다.

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-> 양현마을의 경우 리모델링 사업의 수익성이 좋을 것 같다. 평형대비 부담금이 낮고, 사업 진행시 많은 차익을 얻을 수 있기 때문이다. 그리고 주변의 신축 아파트 부재로 리모진행 시 신갈역 인근 시세를 리딩하는 대장 아파트가 될 가능성이 높다. 초중고 모두 가까운 위치에 있고, 주요 상권도 도보이용 가능하기 때문에 리모델링 사업으로 단지내 커뮤니티, 조경 등을 개선하고 세대별 편의시설(펜트리, 드레스룸 등)을 보완한다면 대장 아파트가 되기에 부족함이 없다. 또한 인근 개발호재(플랫폼시티, 복합환승센터 등)도 많기 때문에 리모델링 사업 진행 시기만 잘 맞으면 투자자들이 많이 몰릴 수 있을 것 같다.