용인 기흥 우림아파트 리모델링 사업성 분석

용인 기흥의 우림아파트에 대해서 리모델링 사업성 분석을 요청하신 분이 있어

해당 아파트의 리모델링 사업성을 분석하는 자료를 만들어 보았습니다.

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1. 아파트 개요

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- 주소 : 경기도 용인시 기흥구 신구로42번길 15

- 세대수 : 150세대 (25평형 60세대, 33평형 90세대)

- 준공일 : 1996년 4월 29일

- 용적률 : 397%, 건폐율 : 32%

- 96년에 준공된 아파트이나, 외관 등 전체적인 컨디션은 좋아보임, 기흥역 도보 10분 내외, 구갈초등학교 도보 3분 내외, 롯데마트와 AK백화점 등 주변 상권도 좋음

 

-> 교통, 학교, 상권 등 기본적인 입지는 좋고, 연식이 오래된 작은세대수의 아파트라 시세가 주변 다른 아파트에 비해 저렴함

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2. 세대별 증축과 일반분양

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- 추가 증축 가능 세대수(기존 세대의 15%) : 22세대

- 기존 세대의 증축 가능 면적 : 85㎡ 미만의 경우 40% 증축

구분	전용면적	세대수	현재 총 전용면적 (㎡)​	증축가능 면적 범위 (㎡)	증축 후 세대별 전용면적 (㎡)	증축 후 총 전용면적 (㎡)
81A	59.8㎡	57	3,408.6	4,772.0	77.7(30%)	4,431.2
81B	59.8㎡	3	179.4	251.2	77.7(30%)	233.2
109A	84.7㎡	74	6,267.8	8,774.9	101.64(20%)	7,521.4
109B	84.7㎡	16	1,355.2	1,897.3	101.64(20%)	1,626.2
합 계		150	11,211	15,695.4	​	13,812

- 기존 세대의 증축을 감안하여도 1,883.4㎡(15,695.4 - 13,812)의 추가 증축 면적 확보 가능, 전용 84㎡ 기준으로 일반분양 세대 22세대 확보 가능

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- 사진상의 검은색 부분을 활용하여 별동 증축 가능, 기존 세대 증축은 각 세대의 앞쪽(거실기준)의 공간을 활용하여 확장(파란색 부분)

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- 각 세대의 확장이후 예상평면도는 위의 사진을 참고하면 유사하게 진행해볼 수 있을 것 같음 (잠원 동아아파트 리모델링 평면도 참조)

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3. 분담금과 예상 수익

- 서울 경기지역의 리모델링 단지 사례 참고하여 공사면적, 공사비, 사업비 추정하여 계산

- 리모델링 부담금 : 공사후 세대별 평가금액 - 권리가액(공사전 세대별 평가금액 * 비례율)

* 비례율 : [총 수입금액(공사 후 총평가금액 + 일반분양 총 수입액) - 총 사업비(총 공사면적 *(공사비+사업비)) ]/ 공사전 총 평가금액

공사견적
토지면적	3,529.9㎡
용적률	397%
지상층연면적	13,997.8㎡
총공사면적 (평) *지상층연면적 x 2.15%(서울 경기지역 리모델링 단지 평균값)	14,303㎡ (4,334.2 평)
평당 총사업비(공사비+사업비) *사업비 : 공사비의 15%	598(520+78) 만원
총사업비	259 억원

공사 전 평가금액 (단위 : 만원)
구분	평형	세대수	평단가	세대별 금액	평형별 총액
81A	25	57	1,492	37,300	2,126,100
81B	25	3	1,492	37,300	111,900
109A	33	74	1,394	46,000	3,404,000
109B	33	16	1,394	46,000	736,000
합 계		150	​	​	6,378,000

공사 후 평가금액 (단위 : 만원)
구분	평형	세대수	평단가	세대별 금액	평형별 총액
81A	32	57	1,563	48,000	2,736,000
81B	32	3	1,563	48,000	144,000
109A	42	74	1,429	57,000	4,218,000
109B	42	16	1,429	57,000	912,000
합 계		150	​	​	8,010,000

일반분양 (단위 : 만원)
구분			평형	세대수	평당 분양가 (주변 신축 시세 70%)	분양가	일반 분양 수입총액
전용 84			33	22	1,700	56,100	1,234,200

비례율 (단위 : 만원)
조합원 수입액	일반분양 수입액	총 수입액	총 사업비	공사전 평가금액	비례율
8,010,000	1,234,200	9,244,200	2,591,873	6,378,000	104%

예상분담금과 예상수익 (단위 : 만원)
구분	공사 전 평가액(A)	공사 후 평가액(B)	권리가액(C) (A*비례율)	세대별 추정분담금 (B-C)	공사 후 평형	공사 후 예상가격	예상수익
81A	37,300	48,000	38,904	9,096	32	90,000	43,000
81B	37,300	48,000	38,904	9,096	32	90,000	43,000
109A	46,000	57,000	47,979	9,021	42	110,000	54,000
109B	46,000	57,000	47,979	9,021	42	110,000	54,000

* 공사 후 예상가격은 기흥역 주변 신축아파트의 최근 시세를 감안하여 산출

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-> 리모델링 사업 추진시 작은 부담금으로 큰 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 예상된다.

다만, 총 사업비 규모가 작기 때문에 1군 시공사 입찰을 기대하기는 어려울 것으로 생각된다.

세대수가 작기 때문에 시세차익에 대한 부분을 소유주들에게 설명한다면

동의도 빠르게 진행되고 사업진행도 속도감있게 할 수 있을 것으로 판단됨.

입지가 좋기 때문에 사업만 진행된다면 투자자들에게도 관심을 많이 받을 것 같다.