거제2차 현대홈타운 리모델링 사업성 분석

거제2차 현대홈타운이 리모델링을 추진한다고 해서 거제2차 현대홈타운 리모델링 사업성분석을 해보았습니다.

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서울과 수도권의 리모델링 단지들을 참고하여 시뮬레이션 했고, 그 과정에서 일부 오류가 있을 수 있으니 사업성 측면에서 이 정도 효과가 있겠구나 정도로만 봐주시면 감사하겠습니다. 또한 잘못된 부분이 있으면 바로바로 지적해주세요. ^^

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리모델링 사업성 분석에서 가장 중요한 부분은

1. 증축을 통한 일반분양 세대수

2. 주변 신축 단지 가격의 적정 수준 유지(일반분양의 분양가 결정에 영향)

3. 주변 신축 단지와의 적정 수준의 갭(신축 대비 70~80% 수준)

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3가지라고 생각합니다.

일반분양 수와 가격이 올라갈수록 기존 세대의 부담금이 줄고, 그에 따라서 리모델링 이후 수익성이 극대화 되기 때문입니다.

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<리모델링의 정의와 증축 범위>

* 리모델링[주택법 제2조 제25호] : 건축물의 노후롸를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선 하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위 ​ * 리모델링 범위[주택법 제2조 제25호, 주택법 시행령 제13조] - 증축범위 1) 전용면적(세대당 면적) 85㎡ 미만 : 40% 이내 85㎡ 초과 : 30% 이내 2) 세대수 : 기존 세대수의 15% 이내(전용면적 증가 총면적 내에서 가능) 3) 수직증축 : 14층 이하 2개 층, 15층 이상 3개 층 이내

1. 리모델링에 따른 예상 평면도

리모델링으로 각 세대별 전용면적을 늘릴 수 있습니다. 수도권 리모델링 사례등을 참고하여 대략적인 확장 모습을 시뮬레이션 해보았습니다.

홈타운의 경우 전세대가 3 ~ 4bay 타입으로 확장시에도 신축과 유사한 형태의 구조를 가질 수 있을 것으로 보입니다.

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- 기존 27평형(전용 59.6㎡) -> 31평형(전용 71.6㎡)

(204, 205, 208, 211, 212, 213동)

27평형의 경우 앞뒤 확장을 하는 것으로 시뮬레이션 해보았습니다. 해당 평형대의 동 배치가 앞뒤 공간이 여유가 많기 때문에 앞뒤 확장으로 전용 면적을 증가 시킬 수 있을 것 같습니다.

리모델링 이후 : 거실 및 주방 면적 확대, 안방 화장실 샤워부스 추가 가능, 안방 드레스룸 추가, 안방 및 작은방 면적 확대

 

- 기존 35평형(전용 84.7㎡) -> 43평형(전용 101.7㎡)

(202동, 203동, 206동, 207동, 208동, 211동, 212동)

35평형의 경우 앞쪽 또는 뒤쪽 확장, 계단실 분할 사용 및 사이드 증축을 통한 전용면적 증가를 시뮬레이션 해보았습니다. 해당 동의 앞뒤쪽 여유공간 및 사이드 공간등을 활용하면 가능할 것으로 판단됩니다.

리모델링 이후 : 안방드레스룸, 현관 및 주방 펜트리 추가, 알파룸 추가 등

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- 기존 48평형(전용 121㎡) -> 58평형(전용 145.3㎡)

(201동)

48평형의 경우 사이드 확장 및 앞 또는 뒤쪽 확장을 통하여 세대 면적 증가가 가능해보입니다.

리모델링 이후 : 대형 드레스룸, 현관 및 주방 펜트리, 알파룸 또는 가족실 추가

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- 기존 55평형(전용 140.7㎡) -> 65평형(전용 168.9㎡)

(209동, 210동)

 

55평형의 경우 앞뒤 증축 및 사이드 증축을 통하여 세대면적 증가가 가능해 보입니다.

리모델링 이후 : 안방 대형드레스룸, 방별 드레스룸, 현관 및 주방의 대형 펜트리, 알파룸 추가 등

또한 55평형의 경우 위 사진처럼 확장된 면적을 분할하여 2개의 주택으로 분할도 가능 할 수 있습니다.

(ex. 55평형 확장 -> 65평형(25평형, 40평형) 2개)

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2. 일반분양 세대수는 얼마나 될까?

리모델링은 전용면적 증가는 85미만의 경우 40%, 85초과의 경우 30% 증가가 가능하고, 세대수는 총 세대수의 15%까지 증가가 가능합니다.

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- 일반분양 가능 전용면적

평형	전용면적	세대수	현재 총 전용면적(㎡)	증축가능 면적 범위(㎡) (85미만 : 40% 85초과 : 30%)	증축 후 세대별 전용면적(㎡) (20%)	증축 후 총 전용면적(㎡)
27A	59.7	276	16,470.6	23,058.8	71.6	19,764.7
27B	59.7	146	8,712.7	12,197.8	71.6	10,455.2
35	84.7	488	41,341.9	57,878.7	101.7	49,610.3
48	121.1	96	11,622.3	15,109.0	145.3	13,946,8
55	140.7	104	14,653.8	19,026,5	168.9	17,563.0
합 계		1,110	92,783.3	127,270,8	111,340,0

산술적으로 계산해보면

일반분양이 가능한 총 전용면적은 15,930.8㎡ (=127,270.8 - 111,340.0) 입니다.

대략 4,827평쯤 됩니다.

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- 일반분양 가능 세대수

이 부분은 증축에 대한 검토가 필요한데, 대부분의 리모델링 단지가 수직증축, 수평증축, 별동증축 모두가 검토하고 가능한 최대의 세대수 증가로 일반분양을 산출하고 있습니다. 하지만 최근 수도권의 많은 리모델링 단지들이 수직증축의 문턱을 넘지 못하고 있습니다. 그래서 많은 단지들이 수평, 별동증축을 더 늘리는 방향으로 재설계 또는 재검토를 하고 있는 상황입니다.

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최근 추세를 반영하여 수직증축 없이 수평과 별동 증축만을 하는Case1과 수직, 수평, 별동 증축 모두를 진행하는 Case2를 시뮬레이션 해보겠습니다.

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Case1. 수평 및 별동 증축(수직증축 X)

단지내 유휴공간 및 증축시 일조권 침해 등을 고려하여 대략적으로 별동증축 자리(아래 예상 배치도 그림 참조)를 선정하였습니다.

유형	평형	전용면적(㎡)	타입	거실 기준 방향	세대수	총 증가면적(㎡)
1	31평	71.6	판상형	동향	28	2,004.8
2	43평	101.7	타워형	남서향	24	2,440.8
3	31평	71.6	타워형	남서향	17	1,217.2
4	55평	145.3	타워형	남향	26	3,777.8
5	25평	59.1	판상형	남향	71	4,196.1
합계					166	13,636.7

* 5번의 경우 기존 55평형 104세대의 세대분리 희망여부에 따라 세대수가 달라질 수 있으며, 증가 가능 세대수 15%(166세대) 최대치 기준으로 산정하였습니다.

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<수평 및 별동증측 예상 배치도>

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Case2. 수직, 수평, 별동 증축(수직증축 O)

수직증축까지 가능하다면, 각 동별 3개층이내로 증축이 가능하고 1층 필로티 설계를 하면서 세대수 손실을 최소화 할 수 있을 것으로 예상합니다.

유형	구분	평형	전용면적(㎡)	타입	거실 기준 방향	세대수	총 증가면적(㎡)
1	별동증축	31평	71.6	판상형	동향	28	2,004.8
2	별동증축	43평	101.7	타워형	남서향	24	2,440.8
3	별동증축	31평	71.6	타워형	남서향	17	1,217.2
4	별동증축	55평	145.3	타워형	남향	26	3,777.8
수직증축	31평	71.6	판상형	동향, 서향, 남향	31	2,219.6
수직증축	43평	101.7	판상형	동향, 서향, 남향	40	4,068
합계						166	15,728.2

3. 분담금과 예상 수익은?

수도권 리모델링 단지들의 사례를 참고하여 공사면적과 공사비. 사업비들을 추정하였습니다.

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대략 계산 방법은

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- 부담금 = 공사후 세대별 평가금액 - 권리가액(공사전 세대별 평가금액*비례율)

* 비례율 =[ 총 수입금액(공사 후 총 평가금액 + 일반분양 총 수입액) - 총 사업비(총 공사면적*(공사비+사업비)) ] / 공사전 총 평가금액

* 건설면적은 지상층연면적에서 수도권 11개 단지 지상층연면적 대비 건설면적 증가 비율(2.18%)을 가산하여 계산하였습니다.

* 최근 반포 원베일리의 사례를 볼 때 분양가 상한제 완화 움직임이 있으며, 그 부분을 감안하여 인근 신축 롯데의 평균 평단가의 70% 적용하였습니다.

* 평당 공사비는 수도권 리모델링 단지들 공사 비용 평균이 강남권(550만원), 비강남권(520만원)으로 비강남권 기준으로 계산하여

예상 총 공사비 4,956억을 산출하였습니다. 실제 공사비는 더 낮아질 수 있습니다.

* 공사 후 조합원 평가금액 계산은 수도권 11개 리모델링 단지들의 계산 방법을 참고하였으며, 대체적으로 공사 후 확장된 평형대의 현재 시세(동 아파트)수준으로 계산하였습니다.

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Case 1) 수직증축 없이 수평 및 별동 증축, 제일 큰 평수의 일부 세대분리를 활용하여 일반분양 물량을 15% 최대로 적용하였을 경우 세대별 평당 분담금이 920만원 ~ 960만원 수준으로 계산되었습니다. 시세차익은 3.3억원 ~ 5.6억원 정도의 차익을 얻을 수 있을 것으로 보입니다.

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Case 2) 수직증축, 수평 및 별동 증축을 통하여 일반분양 물량 15% 최대로 적용하였을 경우 세대별 평당 분담금이 870만원 ~ 900만원 수준으로 계산되었습니다. 시세차익은 3.4억원 ~ 5.8억원 정도의 차익을 얻을 수 있을 것 같습니다.

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위 두가지 계산은 일반분양 물량 15% 최대로 적용하였을 경우의 가정이고,

실제 공사가 들어갔을 경우 일반분양 물량이 이보다 감소 할 가능성도 있습니다.

이 경우 부담금 증가와 수익성이 감소될 것입니다.

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그러나

사업 추진 중에 현재 홈타운의 추가적인 시세상승에 따라 부담금이 일부 감소 할 가능성도 높다고 생각합니다.

추가적으로 홈타운의 현재 입지를 감안한다면 시세차익은 더 늘어날 수 있을 것 같습니다.

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리모델링 사업성에는 신축의 가격, 신축과의 적정한 가격차이(80% 수준), 일반분양 가능 세대수가 중요한 변수가 되는 것 같습니다.

향후 리모델링 아파트 투자시에는 이 3가지 요건을 고려하여 투자하는 것이 안전하다고 생각합니다.