몇편의 리모델링 사업성 분석 이후 리모델링 사업성에 대해 대략적인 분석을 요청하시는 분들이 계속 늘어나고 있습니다 ^^.
추가로 요청하고 싶은 단지가 있으시면 댓글 남겨주시면 확인해보겠습니다.
1. 아파트 개요
- 주소 : 인천시 부평구 부영로 165
- 세대수 : 1980세대(15평형 255세대/20평형 404세대/26평형 180세대/27평형 450세대/30평형 511세대/38평형 90세대/47평형 90세대)
- 준공일 : 1989년 8월 28일
- 용적률 : 222%, 건폐율 : 17%
- 준공 30년을 넘긴 단지로 재건축을 진행해도 되겠지만, 용적률이 222%로 높은편이다. 해당 지역은 3종 주거지역인데 법적상한 300%와 최근의 재건축 규제(임대의무비율 등)를 감안하면 사업성이 생각보다 좋지 않을 수 있다. 리모델링과 재건축 양쪽 모두 고려하여 사업성이 더 좋은쪽으로 가는 것이 좋을 것 같다. 복도식 동과 지하주차장 추가 등 리모델링 사업을 진행한다 해도 고민해야 할 부분이 많을 것 같다.
> 7호선 부평역, 인천1호선 부평시장역 도보10분 내외 거리에 더블 역세권과 도보 5분내외 초등학교, 풍부한 상권 등 입지는 좋으나 다양한 평형대의 많은 세대수는 리모델링 사업 진행 시 이해관계를 조정하기 쉽지 않다. 그래도 미군부지 개발, GTX, 인근 신축 아파트 부재 등은 사업 진행만 된다면 충분히 좋은 결과를 얻을 수 있을 것으로 보인다.
2. 세대별 증축과 일반분양
- 추가 증축 가능 세대수(기존 세대의 15%) : 297세대
- 기존 세대의 증축 가능 면적 : 85㎡ 미만의 경우 40% 증축, 85㎡ 초과의 경우 30% 증축
*면적단위 :㎡
- 기존 세대의 증축을 감안하여도 25,143.4㎡(201,884.1㎡ - 176,740.7㎡)의 추가 면적 확보 가능, 전용 84㎡ 기준으로 일반 분양세대 297세대 확보 가능
- 사진의 검은색 부분에 별동증축 가능(106,108,110동의 별동은 타워형 구조로 증축)
- 일반분양 297세대를 모두 증축하기 위해서는 수직증축까지 고려해야 가능(수직증축 동별 3개층 증축 가능)
- 현재 리모델링 사업은 수직증축이 사실상 어려우나, 우성아파트의 경우 준공 30년이 넘었기 때문에 안전진단 B등급 가능성이 있기 때문에 수직증축을 고려해도 괜찮을 것 같다.
3. 분담금과 예상 수익
- 서울 경기지역의 리모델링 단지 사례 참고하여 공사면적, 공사비, 사업비 추정하여 계산
- 리모델링 부담금 : 공사후 세대별 평가금액 - 권리가액(공사전 세대별 평가금액 * 비례율)
* 비례율 : [총 수입금액(공사 후 총평가금액 + 일반분양 총 수입액) - 총 사업비(총 공사면적 *(공사비+사업비)) ]/ 공사전 총 평가금액
공사비 견적 |
|
토지면적 |
72,563㎡ |
용적률 |
222% |
지상층연면적 |
161,089.9㎡ |
총공사면적(평) *지상층연면적 x 2.18(서울 경기지역 리모델링 단지 평균값) |
351,175.9㎡ (106,417평) |
평당 총사업비(공사비+사업비) *사업비 : 공사비의 15% |
598 (520 + 78) 만원 |
총사업비 |
6,634 억원 |
*단위 :만원
*단위 :만원
*단위 :만원
* 공사 후 예상가격은 부평역, 부개역, 산곡동 신축 분양권 가격 참고
* 세대당 평균 2.5억원(평균 평당 900) 정도 부담금 필요, 세대당 평균 2.5억 예상 차익
4. 앞으로
- 산곡동 일대 재개발, 재건축 다수 진행 : 주변 개발 붐으로 인한 우성아파트 향후 개발 기대감으로 투자자 유입 긍정적
- 미군부대(캠프마켓) 반환 및 개발
http://www.ikld.kr/news/articleView.html?idxno=231144
http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20210216010002755
: 약 13만평의 문화공원, 약 6만평 부지에 공공청사, 문화 체육시설, 도서관등이 계획되어 있다. 개발에는 시간이 걸리겠지만 통상 리모델링 사업도 빨리하면 5~8년 가량 소요되기 때문에 미군부대 개발과 발을 맞춘다면 개발이 완성되는 시점에는 부평지역 대장 아파트가 될 수 있을 것 같다.
-> 우성아파트의 경우 리모델링 사업을 진행하기에 넘어야 할 산들이 많이 보인다. 세대수가 많기 때문에 의견수렴을 하는 과정이 순탄치 않을 것이다. 평형대도 다양하게 구성되어 있어 각 평형대의 이해관계를 조정하는 과정이 쉽지 않을 것 같다. 지하주차장 공사와 약 2천세대의 이주문제 등 사업을 진행하는데 해결해야 할 과제는 많지만 의지와 인내력이 좋은 추진위를 만나 잘 진행된다면 향후 20년간 이 일대를 평정?하는 아파트가 될 것이다. 교육, 상권, 교통이 좋고, 미군기지 개발에 대한 직접적인 혜택을 받는 단지이기에 앞으로가 더 기대되는 단지이다. 인근지역에서 재건축, 재개발이 활발하게 진행되고 있어 이지역에 대한 투자자들의 관심도가 많이 올라간 것으로 보인다(최근 시세가 많이 올랐다) 투자자들의 손바뀜을 잘 활용하여 리모델링 사업을 적극 추진해보는 것도 자산가치 증대에 많은 도움이 될 수 있을 것이다.
기계적으로 계산하면 예상부담금 산출을 빨리 할 수 있지만
입지요건과 단지 컨디션, 재건축 가능여부, 주변 신축과의 가격차이 등 여러 요건들을 종합적으로 봐야 보다 정확한 사업성을 예측할 수 있기에 요청 후 실제 분석까지 시간이 조금 걸리더라도 양해 부탁드립니다.
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