용인 신갈 새릉골 아파트 리모델링 사업성 분석

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용인 신갈 새릉골풍림아파트 리모델링 사업성 분석

 

오늘은 용인 신갈역 바로 앞 새릉공풍림 아파트 리모델링 사업성 분석을 해보겠습니다.

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1. 아파트개요

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- 주소 : 경기도 용인시 기흥구 기흥로116번길 7

- 세대수 : 340세대 (33평형 340세대)

- 준공일 : 2001년 3월 17일

- 용적률 : 217%, 건폐율 : 19%

- 동간 간격이 넓고 별동증축할 수 있는 여유부지도 있고 단일평형대의 규모가 작은 단지이기 때문에 리모델링 사업을 진행하기에 적합한 단지인 것 같다. 뿐만아니라 입지가 너무 좋아서 리모델링으로 신축 아파트로 바뀌면 정말 인기가 많을 것 같다. 집앞 도서관, 공원, 상가, 도보 5분내외 거리의 학교까지 흠잡을곳이 없다. 다만, 세대수가 작아 사업비가 크지 않아 1군 건설사에서 접근하긴 어려울 수 있다. 그래도 리모델링 시장에서 경험도 많고 노하우가 많은 쌍용, 포스코와 잘 협의만 한다면 서울 개포 우성처럼 엄청난 속도로 진행될 가능성이 높은 단지이다.

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-> 단일 평형대의 340세대 단지라 리모델링 추진 마음만 먹으면 정말 빠르게 할 수 있다고 생각한다. 조합 설립동의율 67%(228세대) 와 사업 진행 동의율 75%(255세대)을 채우는데 시간이 오래 걸리지 않을 것 같다. 최근 시세 상승도 많이 있었기 때문에 입대위와 분위기만 잘 만든다면 좋은결과가 있을 것으로 예상된다.

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2. 일반분양과 세대수

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- 추가증축 가능 세대수 (기존세대의 15%) : 51세대

- 기존세대의 증축가능 면적 : 85㎡의 경우 40% 증축가능

> 기존 세대의 증축(세대별 20% 증축, 33평 -> 40평)을 감안해도 5,773.2㎡(40,412.4㎡ - 34,639.2㎡)의 추가 면적 확보 가능, 전용 84㎡ 기준으로 일반분양 세대 51세대 확보 가능

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- 사진의 검은색 부분을 활용하여 별동증축 가능, 기존세대는 파란색 부분을 활용하여 앞뒤로 증축 가능

- 기존세대는 3bay 설계를 유지하면서 거실과 안방, 거실옆 작은방의 세로길이를 확장하여 현재보다 넓은 거실, 안방드레스룸, 창고형 펜트리등을 추가 가능

- 여유부지가 많아서 별동증축 및 기존세대 증축을 하여도 답답하지 않을 것 같음

- 수직증축을 진행하지 않아도 위에서 시뮬레이션한 51세대 일반분양 물량은 충분히 확보 가능

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3. 예상분담금과 예상수익

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- 서울 경기지역의 리모델링 단지 사례 참고하여 공사면적, 공사비, 사업비 추정하여 계산

- 리모델링 부담금 : 공사후 세대별 평가금액 - 권리가액(공사전 세대별 평가금액 * 비례율)

* 비례율 : [총 수입금액(공사 후 총평가금액 + 일반분양 총 수입액) - 총 사업비(총 공사면적 *(공사비+사업비)) ]/ 공사전 총 평가금액

공사비 예상견적
토지면적	16,150.9㎡
용적률	217%
지상층연면적	35,040㎡
총공사면적 (평) *지상층연면적 x 2.15(서울 경기지역 리모델링 단지 평균값)	75,330㎡ (22,827.3평)
평당 총사업비(공사비+사업비) *사업비 : 공사비의 15%	587 (510 + 77)
총사업비	1,339 억원

* 공사 후 예상가격은 주변 최근에 지어진 신축이 없어 기흥역 주변 신축의 시세를 참고

* 평당 약 850만원 정도의 부담금 발생 추정

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4. 개발호재

- 이전 신갈양현마을과 인접한 위치에 있는 곳으로 개발호재 부분은 유사할 것으로 판단되나, 양현마을과 비교하였을때 교통부분이 우위에 있음

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- GTX용인역(구성역) 한정거장, 플랫폼시티(복합환승센터) 부분은 이전 포스팅 참조

https://blog.naver.com/lee1580/222263103918

용인 신갈 양현마을 리모델링 사업성 분석

 

- 용인기흥ICT밸리첨단산업단지 조성

http://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20171116500128&wlog_tag3=naver

용인 기흥에 2020년까지 첨단지식산업센터 조성

 

 

: 지난 포스팅에 없던 내용인데 새릉골마을을 찾아보면서 알게되었다. 현재 거의 완공단계로 곧 기업들의 입주가 시작될 것이다. 해당 단지에는 재능그룹 등 약 600여개의 기업이 입주하고, 8천명의 직원이 상주하게 된다. 뿐만아니라 CGV와 상업시설도 함께 만들어지기 때문에 새릉골에서 도보 가능 거리에 상권과 일자리가 생기는 것이다. 입주이후 인근 아파트 시세에도 영향을 많이 줄 것으로 예상된다. 현재 네이버 부동산의 호가를 보면 이미 이를 반영한 매물들이 나오고 있는 것 같다.

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> 새릉골마을의 경우에는 재건축이 어려울 것이기 때문에 부동산 상승장과 주변 개발호재가 있을때 리모델링 사업을 진행한다면 시세상승과 더불어 리모델링 사업성도 좋아질 수 있을 것 같다. 교통과 상권, 주변환경(도서관, 공원등)이 좋기 때문에 리모델링 사업을 통하여 지금보다 자산가치를 많이 상승 시킬 수 있을 것 같다. 세대수도 작아서 다른 단지에 비해 동의율을 달성하는데도 쉬울 것이고, 단일 평형이기 때문에 소유주들간의 이해관계 조정도 쉬울 것 이다. 다만, 작은 세대수라 사업비가 작은편이기 때문에 1군 건설사에서 접근하기는 어려울 수 있다. 그렇지만 입지가 좋기 때문에 능력있는 추진위분들이 잘 진행한다면 이 부분도 어렵지 않게 해결 할수있을 것이다.