인천 부평 산곡동 우성아파트 리모델링 사업성 분석

몇편의 리모델링 사업성 분석 이후 리모델링 사업성에 대해 대략적인 분석을 요청하시는 분들이 계속 늘어나고 있습니다 ^^.

추가로 요청하고 싶은 단지가 있으시면 댓글 남겨주시면 확인해보겠습니다.

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1. 아파트 개요

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- 주소 : 인천시 부평구 부영로 165

- 세대수 : 1980세대(15평형 255세대/20평형 404세대/26평형 180세대/27평형 450세대/30평형 511세대/38평형 90세대/47평형 90세대)

- 준공일 : 1989년 8월 28일

- 용적률 : 222%, 건폐율 : 17%

- 준공 30년을 넘긴 단지로 재건축을 진행해도 되겠지만, 용적률이 222%로 높은편이다. 해당 지역은 3종 주거지역인데 법적상한 300%와 최근의 재건축 규제(임대의무비율 등)를 감안하면 사업성이 생각보다 좋지 않을 수 있다. 리모델링과 재건축 양쪽 모두 고려하여 사업성이 더 좋은쪽으로 가는 것이 좋을 것 같다. 복도식 동과 지하주차장 추가 등 리모델링 사업을 진행한다 해도 고민해야 할 부분이 많을 것 같다.

> 7호선 부평역, 인천1호선 부평시장역 도보10분 내외 거리에 더블 역세권과 도보 5분내외 초등학교, 풍부한 상권 등 입지는 좋으나 다양한 평형대의 많은 세대수는 리모델링 사업 진행 시 이해관계를 조정하기 쉽지 않다. 그래도 미군부지 개발, GTX, 인근 신축 아파트 부재 등은 사업 진행만 된다면 충분히 좋은 결과를 얻을 수 있을 것으로 보인다.

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2. 세대별 증축과 일반분양

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- 추가 증축 가능 세대수(기존 세대의 15%) : 297세대

- 기존 세대의 증축 가능 면적 : 85㎡ 미만의 경우 40% 증축, 85㎡ 초과의 경우 30% 증축

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*면적단위 :㎡

- 기존 세대의 증축을 감안하여도 25,143.4㎡(201,884.1㎡ - 176,740.7㎡)의 추가 면적 확보 가능, 전용 84㎡ 기준으로 일반 분양세대 297세대 확보 가능

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- 사진의 검은색 부분에 별동증축 가능(106,108,110동의 별동은 타워형 구조로 증축)

- 일반분양 297세대를 모두 증축하기 위해서는 수직증축까지 고려해야 가능(수직증축 동별 3개층 증축 가능)

- 현재 리모델링 사업은 수직증축이 사실상 어려우나, 우성아파트의 경우 준공 30년이 넘었기 때문에 안전진단 B등급 가능성이 있기 때문에 수직증축을 고려해도 괜찮을 것 같다.

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3. 분담금과 예상 수익

- 서울 경기지역의 리모델링 단지 사례 참고하여 공사면적, 공사비, 사업비 추정하여 계산

- 리모델링 부담금 : 공사후 세대별 평가금액 - 권리가액(공사전 세대별 평가금액 * 비례율)

* 비례율 : [총 수입금액(공사 후 총평가금액 + 일반분양 총 수입액) - 총 사업비(총 공사면적 *(공사비+사업비)) ]/ 공사전 총 평가금액

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공사비 견적
토지면적	72,563㎡
용적률	222%
지상층연면적	161,089.9㎡
총공사면적(평) *지상층연면적 x 2.18(서울 경기지역 리모델링 단지 평균값)	351,175.9㎡ (106,417평)
평당 총사업비(공사비+사업비) *사업비 : 공사비의 15%	598 (520 + 78) 만원
총사업비	6,634 억원

*단위 :만원

*단위 :만원

*단위 :만원

* 공사 후 예상가격은 부평역, 부개역, 산곡동 신축 분양권 가격 참고

* 세대당 평균 2.5억원(평균 평당 900) 정도 부담금 필요, 세대당 평균 2.5억 예상 차익

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4. 앞으로

- 산곡동 일대 재개발, 재건축 다수 진행 : 주변 개발 붐으로 인한 우성아파트 향후 개발 기대감으로 투자자 유입 긍정적

- 미군부대(캠프마켓) 반환 및 개발

 

http://www.ikld.kr/news/articleView.html?idxno=231144

정부, 2021년 미군기지 주변지역 지원 1조5천억 투입한다 - 국토일보

 

http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20210216010002755

부평미군기지 활용 `10여년 지난 밑그림` 현실에 맞게 바꾼다

: 약 13만평의 문화공원, 약 6만평 부지에 공공청사, 문화 체육시설, 도서관등이 계획되어 있다. 개발에는 시간이 걸리겠지만 통상 리모델링 사업도 빨리하면 5~8년 가량 소요되기 때문에 미군부대 개발과 발을 맞춘다면 개발이 완성되는 시점에는 부평지역 대장 아파트가 될 수 있을 것 같다.

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-> 우성아파트의 경우 리모델링 사업을 진행하기에 넘어야 할 산들이 많이 보인다. 세대수가 많기 때문에 의견수렴을 하는 과정이 순탄치 않을 것이다. 평형대도 다양하게 구성되어 있어 각 평형대의 이해관계를 조정하는 과정이 쉽지 않을 것 같다. 지하주차장 공사와 약 2천세대의 이주문제 등 사업을 진행하는데 해결해야 할 과제는 많지만 의지와 인내력이 좋은 추진위를 만나 잘 진행된다면 향후 20년간 이 일대를 평정?하는 아파트가 될 것이다. 교육, 상권, 교통이 좋고, 미군기지 개발에 대한 직접적인 혜택을 받는 단지이기에 앞으로가 더 기대되는 단지이다. 인근지역에서 재건축, 재개발이 활발하게 진행되고 있어 이지역에 대한 투자자들의 관심도가 많이 올라간 것으로 보인다(최근 시세가 많이 올랐다) 투자자들의 손바뀜을 잘 활용하여 리모델링 사업을 적극 추진해보는 것도 자산가치 증대에 많은 도움이 될 수 있을 것이다.

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기계적으로 계산하면 예상부담금 산출을 빨리 할 수 있지만

입지요건과 단지 컨디션, 재건축 가능여부, 주변 신축과의 가격차이 등 여러 요건들을 종합적으로 봐야 보다 정확한 사업성을 예측할 수 있기에 요청 후 실제 분석까지 시간이 조금 걸리더라도 양해 부탁드립니다.