신갈역 주변의 아파트에서 리모델링 사업성 분석을 요청하시는 분이 많은 것 같습니다 ^^
오늘은 갈현마을 리모델링 사업성 분석을 해보도록 하겠습니다.
1. 아파트 개요
- 주소 : 경기도 용인시 기흥구 관곡로 16
- 세대수 : 589세대(25평형 589세대)
- 준공일 : 2001년 6월 21일
- 용적률 : 179% - 건폐율 : 18%
-> 단일평형대로 구성된 아파트다. 리모델링 하기 좋은 조건을 가지고 있다. 평형대가 다양하면 대지 지분 보유 비중에서 차이가 있기 때문에 면적 확장, 부담금 분배 등 여러부분에 이해관계를 조정하기 어렵다. 리모델링 사업은 중소형 평형 단지가 대형 평형 단지보다 사업을 진행하기 수월한 것 같다. 갈현마을은 초, 중, 고를 가까이 두고 있고 신갈역과 상가시설을 도보로 이용가능한 거리에 있다. 실거주하기에 괜찮은 조건들을 많이 가지고 있다. 괜찮은 입지, 단일평형 구성 단지, 적당한 세대수(580세대) 리모델링을 검토해보기에 좋은 조건을 갖추고 있다. 주변에 신축단지가 없다는 점도 장점이다. 용적률이 낮은편이라 재건축과 리모델링을 같이 검토해봐도 좋을 듯 하다.
2. 일반분양과 세대수
- 추가증축 가능 세대수(기존세대의 15%) : 87세대
- 기존세대의 증축가능 면적 : 85㎡의 경우 40% 증축가능
> 기존 세대의 증축(세대별 20% 증축, 25평 -> 30평)을 감안하면 6,996.3㎡(48,974.2㎡ - 41,977.9㎡)의 추가 면적 확보 가능.
전용 84㎡ 기준으로 일반분양 83세대 확보 가능
별동 증축 공간이 많아서 일반분양 물량 87세대의 공간은 충분할 것 같으나,
면적 확장 제한 때문에 전용 84㎡의 신규분양 물량은 83세대가 최대
기존세대의 확장면적을 하향 조정하여 최대 87세대를 확보하거나, 신규분양 물량 일부세대의 전용면적을 하향 조정하여 최대 87세대 확보 가능
- 사진의 검은색 부분 : 별동증축 가능 장소
- 사진의 파란색 부분 : 기존세대의 확장 증축
- 기존세대가 3bay 구조라 리모델링 이후 구조도 괜찮을 것으로 예상됨, 앞 또는 뒤쪽으로 확장하여 거실 확장, 안방 확장하여 드레스룸 추가, 부엌 확장으로 펜트리 추가 등 신축에서 선호도가 높은 편의사양 추가 가능
- 현재 아파트의 동간 간격이 넓기 때문에 증축이후 개방감도 좋을 것으로 예상됨
3. 예상분담금과 예상수익
- 서울 경기지역의 리모델링 단지 사례 참고하여 공사면적, 공사비, 사업비 추정
- 리모델링 부담금 : 공사후 세대별 평가금액 - 권리가액(공사전 세대별 평가금액 * 비례율)
* 비례율 : [총 수입금액(공사 후 총평가금액 + 일반분양 총 수입액) - 총 사업비(총 공사면적 *(공사비+사업비)) ]/ 공사전 총 평가금액
* 단위 : ㎡, 만원
* 총공사면적 : 지상층연면적 * 2.15(서울 경기지역 리모델링 단지 평균값)
* 사업비 : 공사비의 15%
* 공사 후 예상가격은 주변 신축단지가 없어 기흥역 주변 신축의 시세 참고(90% 수준)
* 세대별 평당 약 600만원 정도의 부담금 예상
4. 개발호재
- 갈현마을도 신갈역 인근 단지이기에 앞서 분석한 양현마을, 새릉골마을과 유사한 개발호재를 공유할 수 있다. GTX용인역(구성역), 플랫폼시티(복합환승센터), 용인기흥ICT밸리 산업단지 등이다. 개발호재는 이전 포스팅을 참고 바랍니다 ^^
https://blog.naver.com/lee1580/222273855285
용인 신갈 새릉골풍림아파트 리모델링 사업성 분석
오늘은 용인 신갈역 바로 앞 새릉골풍림 아파트 리모델링 사업성 분석을 해보겠습니다.1. 아파트개요...
blog.naver.com
총평 : 리모델링하기 좋은단지이다(★★★★☆)
갈현마을은 단일평형대의 약 600세대의 규모, 좋은 입지, 신축부재, 넓은 대지면적 등 리모델링 사업을 진행하기 좋은조건을 많이 가지고 있다. 리모델링 사업을 진행한다면 용적률이 낮은편이라 재건축을 희망하는 소유주들을 설득하는 작업이 중요할 것 같다. 애초에 시작부터 재건축과 리모델링 두가지를 함께 고려하여 사업성을 비교 검토해보는 것이 사업속도 측면에서 좋을 것 같다. 바로 옆 양현마을과 공동으로 진행한다면 대단지 시너지 효과와 1군 건설사 입찰도 긍정적이라 이부분도 함께 고려해보면 좋겠다.
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