세종 리첸시아 파밀리에 분석 2편 (가격과 전망)

지난 1편에 이어서

2편 가격과 앞으로 전망에 대해 분석해보겠습니다.

​

​

1. 분양가

​

- 이번 6-3 리첸시아 파밀리에는 평당(3.3㎡) 평균 분양가 1,309만원으로 책정 되었습니다. 세종시 역대 최고 분양가로 전용면적 84㎡ 기준 약 4.6억원 입니다. 과거 분양가들을 생각하면 많이 높아졌다고 생각합니다. 하지만 최근 반포 원베일리의 사례 등을 볼때 기존 분양가 상한제의 가격보다는 조금 더 올라가는 추세가 될 것 같습니다. 분양 당첨을 원하는 실 수요자분들은 이 부분도 고민을 해보셔야 한다고 생각합니다. '이전의 분양가와 비슷한 수준은 앞으로 없고, 우상향 한다' 라고 보수적으로 생각하시고, 앞으로 있을 분양마다 적극적으로 도전하시길 권유드립니다.

 

http://www.viva100.com/main/view.php?key=20210121010004828

세종시 6-3생활권 주상복합 분양가 ‘역대 최고’

세종시 6-3생활권 주상복합의 분양가격이 3.3㎥ 기준 1300만 원대로 책정됐다. 이는 세종시 역대 최고 금액으로 실 수요자들에겐 부담스러운 가격이다. 21일 세종시에 따르면..

www.viva100.com

- 평형별 분양가

* 평형별 타입이 너무 많기 때문에 각 평형별 세대수가 가장 많은 타입으로 분양가 분석을 해보겠습니다.

​

Case 1. 풀옵션

(단위 : 원)

Case 2. 확장옵션만 선택시

(단위 : 원)

* 각 타입별 최고층 금액 기준

* 중도금 대출은 40% 가능, 이자율 3% 가정

* case 1의 풀옵션 : 확장, 시스템에어컨 최대, 가구옵션(붙박이장, 중문, 주방수납장), 마감재옵션(엔지니어드 스톤, 포세린타일, 아트월), 가전제품(냉장고, 김치냉장고, 오픈, 인덕션)

​

풀옵션과 최소옵션의 가격차이는 대략 2천 ~ 3천만원 차이입니다.

옵션 내용을 잘 살펴보시고 선택하시면 될 것 같습니다. 보통 확장과 시스템 에어컨을 많이 선택하는 것 같습니다.

H2의 분양가는 공급면적 기준으로 계산하였을때 평당 약 1,230만원 ~ 1,340만원,

H3의 분양가는 공급면적 기준으로 계산하였을때 평당 약 1,310만원 ~ 1,350만원으로

H3이 H2보다 분양가가 더 높은 편입니다.

​

- 계약금

계약시에는 계약금 20% + 유상옵션 선택금액의 10%가 필요하며,

전용 59 기준 약 6,600만원 / 전용 84 기준 약 9,000만원 / 전용 90 기준 9,300만원 / 전용 112 기준 1.2억원 가량 소요될 것 같습니다.

​

- 중도금

중도금은 총 6회에 걸쳐 분양가액의 10%씩 납부하게 되는데 21년 7월 12일을 시작으로 5개월 마다 납부 합니다.

중요한 부분은 중도금 대출이 40%만 가능합니다. 나머지 20%는 계약자가 부담해야 합니다.

당첨되는 분들은 추후 납부할 중도금에 대한 부분도 고려하셔야 할 것 같습니다.

​

- 잔금

잔금은 20% 입니다. 보통 입주시기에 맞춰 주택담보대출을 많이 이용합니다.

주택담보대출의 한도는 세종시의 경우 보통 담보가액의 40% 입니다.

(주택금융공사의 상품(보금자리론 등)은 50%까지 가능하나, 소득조건 등 요건에 맞아야 합니다.)

* 담보가액은 입주시기에 은행에서 감정평가를 진행하며, 그때 정해진 감정평가액을 담보가액으로 설정합니다. (주변 시세의 70% 수준)

​

​

2. 프리미엄? 향후 시세차익은?

​

- 가장 궁금한 부분이긴 하나 민감한 내용이기 때문에 최대한 보수적으로 간략하게 예측해보겠습니다.

 

- BRT라인

전용면적 84의 평균 실거래가 9억 이상 단지들 입니다. 메인 BRT 라인을 따라서 단지들이 분포되어 있습니다.

BRT라인은 각 생활권의 시세를 리딩하고 있기에 앞으로도 메인 BRT 라인은 주목해볼 필요가 있습니다.

6-3 리첸시아는 메인 BRT라인을 바로 앞에 끼고 있습니다.

타 생활권 단지들은 BRT 정류장까지 도보거리가 10분이상 되는곳도 많지만 리첸시아는 바로앞이 BRT 정류장이기 때문에

타 생활권 보다 도보거리로 가까운 이점이 있습니다.

​

- 주변시세

바로 옆 해밀마을 마스터힐스 전용 84 매매가격을 확인해보니,

아직 거래가 거의 없어 실거래가 자료가 없지만 현재 호가를 보고 대략 시세를 예측해 볼 수는 있을 것 같습니다.

해밀마을1단지 마스터힐스 전용 84 (호가기준) : 10.5억원

​

>> 다른 많은 요소들도 있겠지만 6-3,4 생활권의 상가여건, 학교, 학원가 등은 현재 예측하기 어렵기 때문에

교통과 주변시세, 그리고 리첸시아 84 타입들이 가지고 있는 단점(북향, 구조 등)등을 고려하여

보수적으로 예측해보면 입주시기에 8억 ~ 10억(평단가 2,280만원 ~ 2,850만원) 정도의 시세가 형성될 것 같습니다.

전용 84 기준으로 입주시기에 약 3.2억 ~ 5.2억 정도의 시세차익이 발생할 것 같습니다.

평단가 기준으로는 약 1,000만원 ~ 1,500만원 가량 차익이 발생할 것으로 예상됩니다.

​

제 개인적인 예측이기 때문에 꼭 저렇게 된다는 법은 없습니다.

입주시점의 부동산 시장 상황에 따라 예측한 가격보다 낮은 가격에 시세가 형성될 수도 있습니다.

하지만 현재 주변시세 대비 분양가가 약 45% 수준이기 때문에

경쟁률은 굉장히 치열할 것 같습니다.

​

​

3. 6-3 리첸시아의 앞으로는?

​

- 입지 (교통, 학군, 상권 등)

​

* 교통 (★★★★★)

앞에서 설명한 것 처럼 세종은 BRT가 메인입니다.

대전과 오송역을 편리하게 오갈 수 있으며, 세종 모든 생활권을 관통합니다.

메인 BRT 정류장이 리첸시아 바로 앞에 있고, 도보 5분 내외로 이용할 수 있습니다.

각 생활권별 메인 BRT 인접 주상복합 단지들을 살펴보면 미래의 모습을 예측하는데 도움이 될 것 같습니다.

(도담동 - 반도유보라, 새롬동 - 트리쉐이트, 보람동 - 디엠시티, 소담동 - 힐스테이트)

 

* 학군 (★★★★☆)

초, 중, 고 모두 H2 블록과 가까이에 있고, H3 블록에서 학교까지도 차가 없는 길이기 때문에 안전하게 등하교가 가능합니다.

고등학교의 경우 전국최초로 캠퍼스형 고등학교가 설립됩니다. 인문, 과학, 예술 각 분야를 특성화 한다고 합니다.

(2025년부터 특목고가 사라질텐데 캠퍼스형 고등학교 설립에 대한 부분이 교육부 인가를 받는다면 예상치 못한 수요가 몰릴 수 있다고 생각됩니다.)

학원가의 경우는 현재로서는 예측이 어려운 것 같습니다.

기본적인 학원들은 생기겠지만 전문 학원가까지 형성될 수 있을지는 미지수입니다.

세종시는 현재 새롬동, 아름동을 위주로 학원가가 형성 중인데 전문 학원들은 이쪽으로 갈 것 같습니다.

​

* 상권(★★★★☆)

리첸시아는 주상복합이기 때문에 다른 아파트에 비해 많은 상가시설을 가지고 있습니다.

뿐만 아니라, 세종시 생활권별 인구배분 계획을 보면 6-3(27,708명), 6-4(15,477명) 두 생활권의 인구계획이 43,000명입니다.

4만여명이 이용할 상가가 BRT 대로변으로 형성되기 때문에 리첸시아의 상권은 이용하기에 전혀 불편함이 없어 보입니다.

* 기타

6-3 생활권은 자연친화적으로 설계되어 녹지와 공원들도 많고, 특색있는 생활권이 될 것 같습니다.

그리고 6-3생활권과 인접한 연서면이 20.9월 스마트국가산단 조성에 대한 예타가 통과되었습니다.

장기적으로 보면 6생활권은 스마트국가산단의 배후 주거단지로서 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

​

​

>> 교통과 상권, 학교 등 입지적인 부분은 아쉬운 부분이 없어 보입니다.

캠퍼스형 특성화 고등학교의 성공여부에 따라 향후 세종시내에서 인기있는 생활권이 될 가능성이 충분히 있다고 생각합니다.

그리고 스마트국가산업단지가 조성되었을 때 배후 주거단지로서의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교육과 직주근접의 수요 크게 두가지의 재료가 있기 때문에

투자적인 관점에서도 리첸시아와 6-3생활권은 전망은 밝은 것 같습니다.

​

​

​

오늘 드디어 리첸시아의 평면도가 업데이트 되었네요.

​

다음 3편은 구조분석과 함께 타입별 예상 선호도 분석을 해보겠습니다.