인천 부평 산곡동 현대1차 리모델링 사업성 분석

오늘은 부평 산곡 현대1차 리모델링 사업성 분석을 해보도록 하겠습니다.

2200세대가 넘는 대단지라 요청을 받고 공부를 많이 해야 했습니다.

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1. 아파트 개요

- 주소 : 인천광역시 부평구 경원대로 1269

- 세대수 : 2204세대 (27평형 407세대, 26평형 180세대, 31평형 1,162세대, 38평형 147세대, 46평형 252세대, 51평형 56세대)

- 준공일 : 1985년 9월 30일

- 용적률 : 182%

- 건폐율 : 13%

> 40년차가 다되어가는 아파트인데 입지가 좋다. 대단지 아파트를 수용할 수 잇는 마트, 병원, 음식점, 학원 등 상권형성이 잘되어있고 학교를(초, 중, 고) 도보로 이용가능한 거리에 있다. 인천1호선 백운역도 도보 이용가능하다. 부평공원, 신촌공원등 큰 공원 또한 도보이용 가능하다. 상권, 교통, 학교, 공원이 모두 충족하는 좋은 입지이다. 소유자나 예비투자자들은 재건축을 고민할 것 같다. 준공된지 오래 됐기 때문에 안전진단이 통과될 확률도 높고 대지면적도 넓어서 용적률 상한 인센티브를 받고 임대비율을 채운다고 하더라도 수익성이 나쁘지 않을 것 같다. 주변 현대 2,3차와 같이 한다면 약 5000세대이기 때문에 사업비가 조단위가 될것이고 건설사들도 관심이 많을 것이다. 현대1차 단독으로 리모델링을 하면 사업성이 얼마나 될지 대략 계산해보겠다.

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2. 세대별 증축과 일반분양

- 추가 증축 가능 세대수 (기존 세대의 15%) : 331세대

- 기존 세대의 증축 가능 면적 : 85㎡ 미만의 경우 40% 증축, 85㎡ 초과의 경우 30% 증축

- 기존 세대의 증축 고려할 경우 47,615.1㎡ (277,379.5㎡ - 229,764.4㎡)의 추가 면적 확보 가능, 전용 84㎡기준으로 일반 분양 세대 331 세대 확보 가능

 

- 기존 세대의 확장 증축과 별동 증축 세대와 기존세대의 일조권, 조망 등을 고려하였을 경우 위 사진 검은색 공간을 활용하여 별동 증축을 할 수 있을 것 같다. 다만 별동 증축으로는 일반분양 331세대 물량을 채우지 못할 수 있기 때문에 수직증축도 같이 고려하는 것이 좋을 것 같다. 36년차 건물이기 때문에 안전진단 B등급 통과시 수직증축 가능성이 높아서 일반분양 물량을 최대로 뽑을 수 있을 것이다.

- 기존 31평 이하 세대는 2bay 타입으로 설계되어 있어서 3bay 타입으로 확장하는데 일부 어려움이 있을 수 있다.

- 대형평형인 46, 51평형은 확장 후 일부 면적을 세대분리하여 임대수익을 만드는 용도로 사용 가능하다.

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3. 분담금과 예상수익

- 서울 경기지역 리모델링 단지 사례 참고하여 공사면적, 공사비, 사업비 추정하여 계산

- 리모델링 부담금 : 공사 후 세대별 평가금액 - 권리가액(공사전 세대별 평가금액 * 비례율)

* 비례율 : [총 수입금액(공사 후 총평가금액 + 일반분양 총 수입액) - 총 사업비(총 공사면적 * (공사비 + 사업비))] / 공사 전 총평가금액

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* 공사 후 예상가격은 백운역 힐스테이트 부평 가격 참고

* 세대당 평균 부담금 약 1,250만원

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4. 개발호재 및 전망

- 현대 1차의 개발호재는 미군부대 부지 개발인 것 같다. 미군부대 부지와 가장 가까이 접해있고 이 부지가 개발되면 가장 수혜단지가 현대 1~2차 일 것이다. 미군부대 부지 개발 관련 내용은 이전 포스팅 참고 바랍니다.

https://blog.naver.com/lee1580/222270167654

인천 부평 산곡동 우성아파트 리모델링 사업성 분석

몇편의 리모델링 사업성 분석 이후 리모델링 사업성에 대해 대략적인 분석을 요청하시는 분들이 계속 늘어...

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평가

: 리모델링 사업의 수익성이 좋은 편은 아닌 것 같다. 부담금이 평당 천만원을 넘어가는 수준이고, 주변 신축 단지도 가격이 크게 오르지 못했다. 대지 면적이 크기 때문에 공사면적이 커서 공사비 또한 많이 들어가는 편이다. 주변 신축의 시세상승이 더 있어야 사업성이 좋아질 수 있을 것 같다. 재건축을 검토해보는 것도 좋은 대안이다. 리모델링은 세대수 증가에 한계가 있기 때문에 현재와 같은 조건이면 수익성이 좋지 않다. 사업을 진행을 한다 해도 동의가 쉽게 안될 것이다. 재건축은 용적률을 상한까지 올리고 최대로 한다면 일반분양 숫자가 지금 보다 훨씬 많아진다. 그렇게 되면 기존 세대별 부담금 또한 줄어들것이고 수익성이 좋아진다. 현재와 같이 조건에서는 현대1차는 리모델링 보다는 재건축이 사업성이 더 좋은 것 같다.