용인 죽전 내대지마을힐스테이트 리모델링 사업성 분석

죽전 내대지마을힐스테이트 아파트의 리모델링 분석 요청이 있어 포스팅합니다.

​

​

1. 아파트 개요

- 주소 : 경기도 용인시 죽전로238번길 5

- 세대수 : 120세대(46평형 120세대)

- 준공일 : 2004년 6월 30일

- 용적률 : 179%

- 건폐율 : 15%

> 평수가 큰 단일평형대의 세대수가 작은 단지이다. 분당선 지하철역과는 거리가 있지만 버스정류장을 바로 옆에 두고 있고, 오금역과 강남, 잠실쪽으로 가는 버스가 많다. 교통은 크게 불편하지 않을 것 같다. 초,중,고 학교 모두 가까이에 있다. 초등학교는 도보이용 가능한 거리이고, 중,고등학교는 버스 1~2정거장 정도면 등교가 가능할 것 같다. 단지 주변으로 상권이 잘 형성되어 있고, 탄천과 공원 등 가볍게 운동이나 나들이를 할 수 있는곳도 가까이에 있다. 실거주하기에 나쁘지 않은 입지이다. 리모델링 사업을 하는데는 어려움이 있을 것 같다. 준공일을 볼때 수직증축을 위한 안전진단 B등급은 현실적으로 어려울것 같고 별동 증축을 위한 공간이 있긴 한데 주변 단지와 너무 가까이 있어 일조권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있다. 별동증축까지 어렵다면 1:1 리모델링사업을 진행하기도 하는데 부담금이 얼마나 나올지가 관건일 것 같다.

---

2. 일반분양과 세대수

- 추가증축 가능세대수(기존세대의 15%) : 18세대

- 기존세대의 증축가능 면적 : 85㎡ 초과의 경우 30% 증축 가능

- 기존 세대의 증축 고려할 경(46평 -> 56평) 3,019.2㎡ (21,134.4㎡ - 18,115.2㎡)의 추가 면적 확보 가능, 전용 84㎡ 기준 일반분양 18세대 확보 가능

- 위 사진상의 검은색 부분을 활용하여 별동 증축이 가능 할 것 같다. 다른 공간은 기존세대의 일조, 조망등을 침해할 우려가 있기 때문에 쉽지 않을 것 같다. 1603동과 1602동 사이 공간을 1~2층 필로티로 설계하여 10층 정도로 증축을 하고, 차량을 전부 지하화 하면 통행문제도 해결하고, 단지 내부도 크게 답답하지 않게 일반분양 물량을 확보할 수 있다.

- 1601동 옆 공간의 증축은 옆 아파트(붉은색)의 일조나 조망권 침해로 분쟁의 소지가 일부 있을 수 있다. 층수를 10층 이내로 낮게 설계하여 최대한 분쟁우려를 줄이는게 좋을 것 같다.

- 두 공간에서 18세대의 일반분양 물량 확보가 충분히 가능할 것 같다.

- 기존세대는 4Bay 설계가 되어 있기 때문에 앞뒤로 확장을 하면 공사에 크게 어려움이 없을 것 같다. 확장된 공간은 일부분을 세대 분리하여 임대수익을 창출 할 수 있을 것이다.

---

3. 분담금과 예상수익

- 서울 경기지역 리모델링 단지 사례를 참고하여 공사면적, 공사비, 사업비 추정

- 리모델링 부담금 : 공사 후 세대별 평가금액 - 권리가액(공사전 세대별 평가금액 * 비례율)

* 비례율 : [총 수입금액(공사 후 총평가금액 + 일반분양 총수입액) - 총 사업비(총 공사면적 * (공사비 + 사업비))] / 공사 전 총평가금액

​

- 이번에는 2가지 경우로 시뮬레이션 해보았다.

1) 기존세대 확장 + 일반분양 18세대

2) 기존세대 비확장 + 일반분양 18세대

​

1) 기존세대 확장 + 일반분양 18세대

* 공사 후 예상가역은 인근 신축단지가 없어 죽전역 인근 신축 참고하여 평당 2,500만원 가정

> 세대별 추정 부담금은 평당 약 1,090만원, 예상수익은 1.1억

​

2) 기존세대 비확장 + 일반분양 18세대

* 공사 후 예상가역은 인근 신축단지가 없어 죽전역 인근 신축 참고하여 평당 2,500만원 가정

> 세대별 추정 부담금은 평당 약 440만원, 예상수익은 1.6억

​

- 세대확장의 경우 세대분리를 통한 임대수익을 창출(전용7~8평 원룸)할 수 있기 때문에 예상수익은 더 좋을 수 있다. 다만, 부담금과 공사 후 시세등을 감안하면 기존세대를 확장하지 않고 사업을 진행하는 것이 사업성이 더 좋은 것 같다.

---

4. 개발호재 등

- 아파트 인근으로 호재가 될만한 정보는 죽전 70호 공원 조성인 것 같다. 민간 주도로 개발하는 공원이라 처음 계획이 나왔을때는 기대가 많았던 것 같은데 최근 공청회를 통해 알려진 내용은 조금 실망스러운 것 같다. 주민들의 의견이 잘 반영되어 용인뿐만 아니라 인근 도시에서도 찾는 멋진 공원으로 개발 되었으면 좋겠다.

​

http://www.incheonilbo.com/news/articleView.html?idxno=1076553

[경기 지방정부 특별한 행정조직] ⑶ 용인시 푸른공원사업소 - 인천일보

[

---

평가

: 입지가 좋고 주변에 신축이 없다는 점은 사업을 진행하기에 메리트가 분명하다. 다만, 대형평형에 세대수가 작아 세대별 부담금이 많다. 세대 확장을 감안하지 않고 공사를 진행한다 해도 부담금 대비 수익이 큰편은 아니다. 그리고 아파트의 컨디션이 아직 좋은편이다. 기존 소유자와 입주민들이 리모델링의 필요성을 얼마나 체감할지 의문이다. 또 사업비가 작기 때문에 1군 건설사가 접근하지 않을 수도 있다. 리모델링 추진의사가 있는 분들이 있으시다면 이러한 어려움을 소유주들에게 어떻게 설득할지가 중요할 것 같다. 120세대이기 때문에 공감대만 형성된다면 조합설립까지 금방 가능할 것이다. 기존세대를 확장하지 않고, 일반분양을 최대한으로 뽑아서 진행하면 부담금이 작기 때문에 소유주들 설득이 조금 도움이 될 것 같다. 주차장 지하화, 지상공원, 다양한 커뮤니티시설 등으로 소유주들에게 설득하는 것이 좋을 것 같다. 리모델링 사업을 당장 해도 좋을 만큼의 여건은 아닌 것 같기에 추진위나 의지가 있는분들의 고민과 전략이 필요할 것 같다.