대구 수성구 범어동 우방청솔맨션 리모델링 사업성 분석

한동안 개인적인 일들을 처리하느라 포스팅을 못했습니다.

리모델링 분석을 요청하신 곳들이 많이 있는데 오늘부터 빠르게 포스팅 하도록 하겠습니다.

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1. 아파트 개요

- 주소 : 대구광역시 수성구 청호로 422

- 세대수 : 194세대 (25평 110세대, 30평 84세대)

- 준공일 : 1994년 8월 11일

- 용적률 : 344%

- 건폐율 : 25%

> 우방청솔맨션은 재건축은 불가능할 것 같다. 용적률이 300%를 넘어가기 때문에 용적률 인센티브를 받아 재건축을 한다 하더라도 임대비율을 맞춰야하기 때문에 사업성이 있을지 의문이다. 소유주들의 주거환경 및 자산가치상승을 고려한다면 리모델링이 최적의 대안이 될 것 같다. 세대수도 작은편이고 평형대도 2타입이기 때문에 여론 형성만 잘 된다면 사업진행이 탄력적으로 빠르게 될 수 있을 것 같다. 그리고 대구 수성구의 범어동이다. 전국에서도 유명한 동네이다. 교통과 학교, 상권이 잘되어 있다. 30년차가 다되어가는 구축 아파트의 시세도 10억대에 형성되어 있다. 리모델링 사업을 안할 이유가 없을 것 같다.

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2. 일반분양과 세대수

- 추가증축 가능 세대수(기존세대 15%) : 29세대

- 기존세대의 증축가능 면적 : 85㎡의 경우 40% 증축가능

> 기존세대의 증축(세대별 20% 증축, 25평 -> 30평 / 30평 -> 36평)을 감안하면 2,745㎡(19,215㎡ - 16,470㎡)의 추가 면적 확보 가능. 전용 84㎡기준으로 일반분양 29세대 확보 가능

- 사진의 검은색 공간을 활용하여 별동 증축 가능할 것 같고, 파란색 부분을 앞뒤 증축하여 기존세대 면적을 확장할 수 있을 것 같다. 특이사항은 25평 타입의 경우 복도식 구조와 2Bay 형태이기 면적확장까지 고려하면 3Bay 타입 설계에는 일부 제약이 따를 수 있다. 이부분은 사업비가 추가 된다고 하더라도 리모델링 노하우와 경험이 많은 설계업체를 선정하는 것이 중요할 것 같다.

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3. 예상분담금과 예상수익

- 서울 경기지역의 리모델링 단지 사례 참고하여 공사면적, 공사비, 사업비 추정

- 리모델링 부담금 : 공사후 세대별 평가금액 - 권리가액(공사전 세대별 평가금액 * 비례율)

- 비례율 : [총 수입금액(공사 후 총평가금액 + 일반분양 총 수입액) - 총 사업비(총 공사면적 *(공사비 + 사업비))] / 공사전 총 평가금액

* 공사 후 예상가격은 주변 신축단지(범어 빌리브) 참고

* 세대별 평당 약 810만원 정도의 부담금 예상

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4. 전망

- 대구 수성구 범어동은 전국에서 유명한 학군지다. 인근 부동산 가격이 이를 입증한다. 우방청솔이 아파트 주변으로 대구에서 유명한 명문 초,중,고가 인접해 있다. 바로 옆 빌리브 범어(2018년 준공) 32평 최근 1개월 실거래가 평균이 15.4억(평당 4800만원)이다. 우방청솔이 리모델링사업을 성공하여 신축 아파트로 바뀐다면 이 가격과 유사한 시세가 형성 될 것이다. 우방청솔맨션은 현재 리모델링 사업을 준비하고 있는 것 같다. 건설사 플랜카드가 걸리고 있고 최근 1~2달 사이 시세가 1.5억이상 급등했다. 투자자들도 긍정적으로 보고 있는 것 같다. 설계부분에서 고민해야할 부분이 많을 것 같은데 리모델링 분야에서 경험많고 노하우가 많은 설계업체를 선택해서 성공적으로 사업을 진행 했으면 좋겠다. 유명한 학군지를 가지고 있는 입지이기 때문에 리모델링 이후가 기대 되는 곳이다.

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